物业管理涉及千家万户，关系群众切身利益。昨日，市住建局召开《昆明市物业管理办法（听证稿）》（以下简称《办法》）听证会，就如何规范物业管理活动，维护业主、物业服务企业及其他管理人的合法权益征询市民意见。
　　来自社会各界的23位听证代表，围绕如何保障业主生命财产安全，对于违反《办法》的各方应如何惩处，物业费、停车费等费用如何监管等焦点问题，进行了长达2个多小时的激辩。该《办法》计划于年内出台实施。
　　一个物业区域
　　须成立一个业主大会
　　市住建局物业管理处施伟处长表示，目前物管工作存在物业公司服务管理不到位、开发商遗留问题加重物业矛盾、部分业主拒交物业费等问题，物业管理急需规范，“部分物业公司无视业主的正当权利和合理要求，不认真履行服务合同，处理问题简单、粗暴，甚至与业主产生摩擦。”
　　针对目前物业管理中，普遍存在没有业主大会，业主与物管方之间缺乏有效沟通渠道等问题。《办法》规定，一个物业区域须成立一个业主大会，物业区域内，专有部分交付建筑面积达到建筑物总面积50%以上的，可召开首次业主大会，选举产生业主会员会。不过，对于符合成立的区域，需要30%以上的业主联名向所在街道办事处、乡（镇）人民政府提出书面申请。
　　如何划分和调整物业管理的区域？其附属设施设备的配置、新建物业的交付和保修怎么办？《办法》也给出了答案。
　　对于新建建设项目，包括分期建设或者由两个以上单位共同开发建设的项目，其设置的附属设施设备是共有的，应当划定为一个物业管理区域。但分期建设或者由两个以上单位共同开发建设的项目，其设施设备能够分割、独立使用的，可以划分为不同的物业管理区域。
　　对于物业管理区域划分有异议或确需调整的，《办法》指出，须征得物业区域内专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意后方可确定。并要求，住建部门应当会同其他有关部门加强对电梯等物业重要附属设施设备的监督管理，建立质量、安全、日常维护诚信监管机制。新建物业项目须验收合格并办理竣工备案手续后，方可交付使用。
　　车位先满足业主需求
　　方可对外租用
　　《办法》同时规定，新建物业区域的车位配置，不得低于相关部门制定的最低比例标准。物业区域内规划的停车位，应当以出售、附赠或者出租等方式优先保证业主需求。在有空余的前提下，鼓励以出租等形式，开展对外停车服务。
　　开发建设单位自持的机动车库（位），自物业项目竣工验收合格、小区业主开始入驻满两年仍闲置且小区业主有停车需求的，开发建设单位应将不低于闲置车位总数1/2的车位有偿提供给小区业主使用，但是不得占用消防通道，不得妨碍行人及其他车辆的正常通行。利用公共部分设置的停车泊位，其设置、管理、收费等事项由业主大会决定，受委托的物管企业有权收取一定比例报酬。
　　在物管费的收取上，《办法》规定，房屋交付使用前所发生的物业服务费用，由开发建设单位承担。房屋交付（注：指房屋通过竣工验收达到交付条件，业主收到书面交付通知并办理完相应手续的）之日，即为业主缴纳物业费的起始时间，业主不得以物业空置、存在开发遗留问题或者无需接受相关物业服务等为由拒付物管费。
　　开发建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。保修期满后，物业专有部位、专有设备的维修养护由业主自行负责。业主委托物管方进行维护的，费用由双方约定。
　　新建物业区域内的供水、供电、供气、信息、环卫等专业单位，应当按下列规定向最终用户收取有关费用：业主自用的向业主收取；物管方使用的，向物管方收取；相关业主共同使用的，由相关业主分摊；全体业主共同使用的，由全体业主分摊。
　　物管泄露业主信息
　　将被罚款3万
　　对于不履行《办法》职责，或滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的相关政府部门人员，将对直接主管人员和其他直接责任人员依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
　　开发建设单位在物业区域内不按照规定配置必要的物业管理用房的，将被责令整改，给予警告；情节严重的，记入企业不良信用记录，并处10万元以上50万元以下罚款。开发建设单位未按规定选聘物管方的，擅自处分业主共用部分、公用设施设备的所有权或使用权的，物管方如不按规履职、违反合同拒不退出的，最高面临处以3万元罚款。
　　此外，开发建设单位、物业服务企业及其工作人员，擅自泄露业主信息或由于管理不善导致业主信息泄露的，由住建部门责令限期改正、记入企业不良信用记录并处3万元的罚款；情节严重的，取消相关单位开发、承揽新项目的资格；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
　　市住建局副局长朵雯透露，10个工作日内，该局会通过政府网站等方式公示本次听证笔录与政府有关部门制作的听证报告。下一步将结合与会代表的意见和建议，在遵循相关上位法规定的基础上，规范各方权利和义务。对于存在的突出问题，或将以细则或其他管理办法的方式另行规范约束。今后，将严查物管过程中存在的各类违法违规行为，争取在年内促成《办法》的实施。
　　昆明2096个商品房小区及非商品房小区中
　　成立业主委员会的仅
　　188
　　家
　　实行物业管理的有
　　1668
　　个
　　全市经注册登记、拥有三级资质的物管公司有
　　679
　　家
　　外来物管公司有
　　62
　　家
　　禁止业主10种行为
　　1、改变房屋承重结构
　　2、违法搭建建筑物、构筑物
　　3、侵占、处分业主共有部分或将业主共有部分改作他用
　　4、违反管理规约，利用共有部分进行经营
　　5、堆放易燃、易爆、剧毒、含放射性物质的物品或者超负重的物品
　　6、制造排放、超过规定标准的噪声、振动
　　7、违反规定饲养家禽、宠物
　　8、违反规定倾倒垃圾、污水或者抛掷杂物
　　9、违反装饰装修相关法律法规的行为
　　10、法律、法规、规章以及管理规约禁止的其他行为 
　　注：业主、使用人应当按照不动产登记簿载明的用途使用物业，不得擅自改变其使用性质。确需改变的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意，并依法报经规划、国土、卫生、环保、消防等相关部门批准。
　　面对面
　　代表建议：物管费收支应该公开透明
　　与会的23位代表均赞同《办法》的制定，觉得有必要尽快推进实施，也对《办法》的各项条款提出了意见和建议。
　　业主生命财产安全需放在首位
　　杨成炜（市公安局治安支队副处长）：物管的第一要务是安全，开发商、物管方有责任和义务配备相应设施和人员，尤其是安保人员的配比及资质方面需要加强。
　　杨涛（市城管局执法处副处长）：发现业主私搭乱建，违规饲养宠物（尤其是大型猛兽）等违规行为，物管有权加以劝阻，如无法制止，应第一时间通知城管等相关部门处理。
　　张仪姬（云南建工物业服务有限公司董事长）：现在小区以高层为主，消防和安防隐患突出，在电梯维护、防盗、防火等方面应规范。
　　对物业费收取应加强管理
　　孟庆凯（昆明市气象局执法处处长）：可以考虑从公共收益中，支取部分资金作为业主委员会成员的相应报酬，从而督促其更好履职。
　　王晨（昆明有色冶金设计院研究院股份公司职员）：很多新建小区都是按照最高标准（每月1.38元/平方米）收取物业费，有的甚至还超标收取，对此应该加强管理。
　　杨涛：不少小区收取的物业费、停车费等费用是笔“糊涂账”，应该就其收支情况进行公示，尤其在一些公共区域内收取的停车费，其所有权属于所有业主，但很多物管方只认进不认出。
　　业主拒交物业费可收滞纳金
　　赵镜月（云南鸿园电力物业有限公司总经理）：目前业主的违规行为，尚处于道德谴责层面，在强化开发商、物管方责任的同时，理应对业主行为加以约束和规范，对违规行为应明确处罚措施。
　　陈卫芳（市人大代表、市人大城环委副主任）：业主在享受物管方服务的同时，应承担相应责任，对于无故逾期缴纳或拒缴物业费的，可向其收取滞纳金。
　　许奎（昆明中林物业管理有限公司总经理）：对于“老赖”，可纳入信用记录管理体系加以约束。
　　编后
　　“睦邻”友好
　　就那么难？
　　物管与业主的种种纠葛蛮缠，似乎从诞生伊始就伴随而来。明明同顶一片蓝天、同在一个小区，抬头不见低头见，很多时候却有种老死不相往来的愤懑仇恨。业主对物管的种种之恶，罄竹难书，深恶痛绝；物管对业主的诸多吵闹蛮横，深感疲倦，更野蛮对待。物管与业主，到底是谁的前生欠了谁的今世？《昆明市物业管理办法》有望今年出台，关于物管和业主的行为规范，将有法可依。但依不依，依照多少，大家还缺乏信心。不过，待法律出台之后，主管部门当依法对物管和业主进行指导和管束，对于违法者，定要严惩不贷。睦邻友好，守望相助，就那么难？