借中国物业管理协会(以下简称“中物协”)三届四次常务理事会召开之际，就大家比较关注的物业管理价格机制问题、就此住建部房地产市场监管司开展的一些工作，以及我的一些工作思考与大家分享和交流。

继续推动价格机制改革

在去年中物协三届三次理事会上，我讲到了物业管理价格机制问题，并在会后安排部署了一系列工作，特别是经过多次与国家发改委的工作沟通，取得了一些效果。

2013年10月31日，国家发改委价格司与住建部房地产市场监管司深入北京市调研物业服务价格问题。国家发改委价格司倪虹处长，住建部房地产市场监管司物业管理处陈伟处长，北京市住房城乡建设委程建华副主任等与北京市部分物业服务企业进行了座谈。倪虹在座谈时表示，通过本次调研对物业管理行业加深了了解，也充分认识到这个行业确实存在价格偏低、企业总体亏损、市场价格形成机制尚未建立等问题。倪虹认为，物业服务价格问题是一个综合性的问题，不仅与价格有关，与业主和企业谈判渠道未打开、相关制度不健全等也有关系。倪虹最后表示，对于物业管理价格机制问题，市场能解决的要交给市场，该政府管的政府要管好;同时，国家发改委价格司今后将与住建部共同开展更深入的调研，共同研究如何进一步完善相关政策制度。

物业管理价格机制的改革是一个艰难而复杂的问题，既与主管部门有关，又密切关联到物业管理的各方主体，因此，物业管理市场价格机制的建立，仍将是一个较长的过程，需要各方坚持不懈地努力。

对行业改革发展的思考

2014年，对于改革发展的物业管理行业来说，有两个利好消息。

一是在去年住建部开展的群众路线教育活动中，房地产市场监管司把物业服务一线人员收入低的情况通过座谈会形式反映到了部党组，被部党组作为重点整改问题之一。可以说，这是一个契机，为什么物业服务一线人员收入低呢?我想主要是由于物业管理价格机制不合理造成的。现有的物业管理价格机制，已经难以适应市场需求，也不符合经济和社会发展的潮流。目前，物业管理价格机制问题作为部里的工作重点正在推进，房地产市场监管司负责具体落实相关工作，部领导也已经在做一些调研。

二是今年是一个改革年，国务院在经济方面推行的改革有300多项，其中，住建部主导的工作也有几项，物业管理价格机制改革或将迎来契机。经济改革的核心是利益的调整，进一步来说是价格机制。我们注意到，近期国家发改委在价格机制改革方面有新的动作。比如，将房地产中介服务的一些价格拟全部交给市场，并正在征求住建部房地产市场监管司的意见。借此机会，房地产市场监管司也准备积极争取推进物业管理价格机制改革。比如说，可以考虑借鉴油价的调节机制，建立一个物业管理价格联动调节机制，与CPI挂钩，实现价格自动调节。

前段时间，我参加国务院的一个经济形势分析会。在这个会上，通过对经济形势的分析，特别是对经济结构调整、转型问题的分析，以及释放经济内生动力的分析，指出要加快推进制度设计、改革创新，进行顶层设计，促进投资，拉动消费。其中，就包括大力促进现代服务业的发展。

当前，养老、健康、文化、信息等成为现代服务业的热点，国家已经有税收、资金、土地等方面的扶持政策。但是，物业管理还未被真正重视起来——物业管理行业促进就业贡献大，服务的物业资产规模也大，而且每年都有较大幅度增长。比如，有的物业服务公司有三四万名员工，就业幅度也大，涵盖了高端管理人才、大学生就业、劳动力再就业等几个层面。

从产业角度来看，物业管理的产业链较长，以物业服务作为平台，可以将养老、旅游、社区商务等都包含其中。从这个角度来看，以物业管理价格机制改革为切入点，理顺行业发展的经济脉络，并由此紧紧抓住改革契机，推进行业向现代服务业的转型是必然选择。

关于行业宣传工作的建议

客观来看，当前物业管理行业的宣传工作做得不够，导致物业管理行业外部环境负面的东西还是比较多。近几年，行业内部比较活跃，论坛、会议和各种形式的研讨很多，特别是针对当下物业费难以调价、经营成本上涨的客观情况，研讨了延伸服务、经营创新等好的经验和做法，并通过行业内的一些媒介作了宣传报道，起到了很好的效果。但是，总体来看，物业管理行业还要考虑对外影响力的问题。或者说要提升行业的社会影响力，就要进一步加强对外的宣传工作。

一是通过物业管理行业的人大代表、政协委员在全国两会平台上为行业鼓与呼。如在今年的全国两会上，全国政协委员、中物协副会长田在玮和全国人大代表林欣欣，分别向两会提交了《关于物业管理行业生存困境及有关政策建议》的提案，建议财税、价格、物业管理主管部门加强对物业管理生存状况的调研，制定相关扶持政策，促进物业管理健康持续发展。这种通过两会平台的提案和议案，很好地反映了物业管理行业的呼声，也扩大了行业外部对物业管理的认知。

二是集合行业力量和智慧，开展深入的调查研究，形成有分量的调查报告，反映给相关主管部门。当前，我们对于行业的生存困境都有切身感受，在认识上也有共识，但要深刻、准确地反映这些行业问题，就需要深入地开展调查研究工作，并由此撰写以大量数据为支撑的调查报告。

三是借助新兴的信息产业，展示物业管理新形象。当下，“二马”(马云、马化腾)在IT行业里风生水起，并且已经跨界涉足社区资源，这对我们物业管理行业有着强烈的警示意义。在物业管理行业，已经有一些企业在智慧社区、社区商务等方面开展探索，物业管理行业也急切需要有“二马”式的人物跳出来，从信息化角度研究行业问题，开展创新性探索，为行业造势，树立行业新形象。

四是依托行业杂志《中国物业管理》，联合部分中央媒体开展宣传交流活动。目前，《中国物业管理》杂志通过组织专题报道、开展论坛和年会，在报道行业、宣传行业、服务行业方面做了大量的工作，取得了不错的效果。下一步，还要形成跨出行业的影响力，让全社会真正认识到物业管理的重要性，共同推动物业管理向现代物业服务业转型，实现物业管理的可持续发展。